比特币房贷，一个6.6万亿美元的新蓝海

在 5 月 27 日，Cantor Fitzgerald 启动了其针对机构客户的 20 亿美元比特币抵押贷款计划，首批交易对象包括加密公司 FalconX Ltd. 和 Maple Finance。作为美国国债的官方承销商之一，这家华尔街百年老牌机构的入局，被视为一项极具象征意义的突破。
比特币，正在从一种存量资产，转变为可以影响信贷体系的金融工具。

而仅仅一个月后，美国联邦住房金融局（FHFA）局长比尔·普尔特（Bill Pulte）又抛出重磅信号。他已要求房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）两家美国住房信贷支柱企业，研究将比特币等加密货币纳入抵押贷款评估体系的可行性。这一表态引发市场剧烈反应， 24 小时内比特币价格上涨近 2.87 %，重新突破 108, 000 美元。

正如 Coinbase 广告片中提出的灵魂拷问：「在 2012 年你需要 3 万枚比特币购买一栋房子，而现在你只需要 5 枚。如果房价在比特币计价中一直降价，那为什么在美元计价中却一直上涨呢？」，这次的比特币房贷会对美元体系造成什么影响呢？

Bill Pulte 的话作数吗？

Bill Pulte 在推特公开喊话房利美（FNMA）和房地美（FHLMC），让这两家公司做好准备。这里提及的房利美（FNMA）和房地美（FHLMC）是美国两家政府支持的企业，虽然它们并不直接向购房者发放贷款，但在二级抵押贷款市场中扮演着核心「做市商」角色，通过收购私人机构发放的房贷，它们的存在确保了贷款市场的流动性与可持续性。

自 2008 年次贷危机后设立的联邦住房金融局（FHFA）则负责监管这两家机构，根据摩根大通的研究报告，截至 2024 年 12 月，房利美和房地美共计担保了 6.6 万亿美元的机构抵押贷款支持证券（MBS），占美国所有未偿还抵押贷款债务的 50%。由美国政府提供全额信托和信用担保的吉利美（由 HUD 直接监管）抵押贷款则为 MBS 提供了 25 亿美元，占比 20%。

截至 2024 年 12 月机构（吉利美、房利美、房地美）抵押贷款支持证券未偿还余额，源：jpmorgan

在特朗普第一任期内，利益相关者曾讨论了各种 GSE（政府资助企业）改革方案，但未取得任何立法进展，而 Pulte 之所以在推文中用「命令」的语气，是因为他作为 FHFA 的主席在这两家公司中担任「监督」的董事会职位，且在 2025 年 3 月上任后便进行了大刀阔斧的人员与架构改革，调离两大机构多名董事，自任董事会主席，并解雇 14 名高管，包括房地美的 CEO，进行全面重组，这让 FHFA 对 GSE（政府资助企业）的掌控权显著增强，并与白宫及财政部协商，探讨带有「隐性担保」基础上的公开上市方案，其政策动向对金融体系具有深远影响。如今，FHFA 开始探索将加密资产纳入抵押贷款承销评估体系，标志着监管层对加密资产的态度正发生结构性转变。

Pulte 的个人背景更让这则消息增添复杂意味。作为美国第三大住宅建筑公司，普尔特房屋公司的第三代掌门人，与特朗普总统一样同为房地产世家的继承者，它同时也是特朗普亲信中最早公开支持加密货币的联邦高官之一。早在 2019 年，他便在社交媒体上倡导加密资产的慈善发展，并披露个人持有大额比特币与 Solana。他曾投资 GameStop、Marathon Digital 等高波动性资产，不同于普通的政客，他在投资的部分似乎更加贴合「Degen」的形象。结合他此前的「加密履历」，似乎他希望将加密资产引入美国家庭购房体系并非一时兴起。

政府内部的分歧

另一方面，政府内部其实也存在明显分歧。 ProPublica 在三月曾披露，美国住房与城市发展部（HUD）也在探索将稳定币与区块链技术用于追踪联邦住房补助资金，一位 HUD 官员透露，区块链方案的推动者是欧文·丹尼斯（Irving Dennis），丹尼斯是 HUD 新任首席副财务官，曾是全球咨询巨头安永的合伙人。

不同于 FHFA 负责的房利美、房地美这类「半官方的 GSE」，HUD 负责的吉利美为 100% 的政府机构。因此在此方面的讨论也更加严谨，该提议在内部遭遇了激烈的反对，一些人认为这可能会引发像是 2008 年的次贷危机，部分官员甚至称之为「像拿大富翁游戏币来发钱」。一份内部备忘录指出，HUD 并不缺乏审计和资金流追踪能力，引入区块链与加密支付不仅徒增复杂度，还可能引发受助资金价值波动甚至合规问题。

当前，像 Milo Credit、Figure Technologies 等平台，已经在提供比特币抵押的房贷产品。但它们由于无法将贷款证券化出售给房利美与房地美，因此贷款利率高企、流动性受限。而一旦比特币被纳入联邦房贷承销体系，不仅能降低借款利率，也意味着持币者可以释放杠杆效应，从「HODL」转向「在美国构建家庭资产配置」。

当然，风险不容忽视。如前 SEC 官员 Corey Frayer 所警告，一旦将不稳定的加密资产引入 FHA 提供担保的 1.3 万亿美元抵押贷款体系，其任何一次市值脱锚事件都可能带来系统性冲击。而法律学者 Hilary Allen 更直言，将最脆弱群体作为试验田强行推进技术变革，是极其危险的。

这种分歧的核心，在于美国是否准备好将比特币从「另类投资品」正式纳入公共金融体系。而 FHFA 的研究方向即允许持有者用比特币余额直接满足首付款或储备金要求，其深远意义在于它首次让去中心化资产具备了「住房杠杆」效应。另一方面，加密资产的波动性让其在作为「储备资产」时天然存在估值与风险计提困难，而如果在比特币价格剧烈波动的情况下，是否允许用于抵押贷款评估，则涉及金融监管、流动性管理、甚至系统性稳定性问题。

新的 FHFA 指令有何规定？在此之前美国居民是如何用加密货币贷款的？

由于 2008 年的次贷危机的惨痛教训，当前美国住房贷款评估对资产合规性有严格限制。即借款人拥有加密货币，也必须先转换为美元，并在美国监管银行账户中存放满 60 天，才可被视为「成熟资金」纳入评估。而 Pulte 提出的方向，显然意图突破这一流程壁垒。

这项官方命令，即第 2025-360 号决定，要求两家抵押贷款巨头将加密货币视为借款人财富多元化的有效资产。迄今为止，加密货币一直被排除在抵押贷款风险评估之外，因为借款人通常不会在贷款结束前将其数字资产兑换成美元。该指令要求房利美和房地美制定提案，将加密货币纳入其单户住宅抵押贷款风险评估中的借款人储备金。此外，该指令还规定企业应直接计算加密货币持有量，而无需将其兑换成美元。

联邦住房金融局（FHFA）就哪些加密货币符合考虑条件制定了明确的「指导方针」。只有在受美国监管的中心化交易所发行且完全遵守相关法律的资产才有资格。此外，企业必须在评估中纳入风险缓解措施，包括根据已知的加密货币市场波动性进行调整，以及根据借款人持有的加密货币储备比例进行适当的风险削减。

在任何变更实施前，企业必须将其提案提交至各自的董事会批准。董事会批准后，提案必须转交联邦住房金融局 (FHFA) 进行审核并最终授权。联邦住房金融局的决定与联邦政府在金融流程中认可加密货币的更广泛做法相一致，与 Pulte 的言论一致「为了响应特朗普总统将美国打造为世界加密货币之都的愿景」，该指令的发布体现了其致力于将美国定位为加密货币发展领先司法管辖区的承诺。

这究竟意味着什么？

众所周知，一个流动性高的资产用于质押来交换低流动性资产的底层逻辑是成立的，但 BTC 正处于多个维度的利益中心点，当其真正能被认证成美国质押贷款的资产，其「影响力」可能不亚于特朗普就任前提出的「比特币储备法案」的威力，而这影响将不止局限于单一群体，美国民众、金融机构、政府部门等多方群体都将受到影响。

多少美国人会用比特币「买房」，用比特币当作中介能「省」多少钱？

美国房地产经纪公司 Redfin 的首席经济学家 Daryl Fairweather 表示「由于时间充裕，又缺乏令人兴奋的消费方式，疫情期间许多人开始交易加密货币。其中一些投资化为泡影，但同时也使一部分人获得大量财富，或至少获得了足以支付房屋首付的水平。」

Security.org 2025 加密货币消费者报告，大约 28% 的美国成年人（约 6500 万人）持有加密货币，其中 GenZ 以及千禧一代占比则奇高，皆有超过半数的人持有或曾经持有加密资产。而由于千禧一代和 Z 世代在美国房地产市场中占据的份额 越来越大， 加密资产作为一种购房支付方式也可能日益流行。

而 RedFin 在 2021 年曾做过一次科普调查，他们委托研究技术公司 Lucid 随机采取了 1500 位首次购房者的样本，其中「您是如何积累首付资金的？」这一问题的回答，最常见的是「用工资」（52% ），而不太常见的「家人的现金捐赠」（12% ）和「提前从退休基金中支取资金」（10% ），值得注意的是「卖加密货币买房」的人群从 2019 年到 2021 年逐渐上升在 2021 年末达到了近 12% 。而 4 年过去了，随着加密货币的普及，这个比例可能又进一步的提升了。

而至于能省多少钱，People』s Reserve 的创始人 CJK 在参加艾美奖提名的影视制片人 Terence Michael 在 6 月 25 日的推特 Space 上分享了一个小故事。他在 2017 年曾卖了 100 枚 BTC 买房，现在这个房子仅仅价值 50 万美元但卖掉的 BTC 已经值上千万美金。也因此这个契机他创办了 People’s Reserve，目的就是让更多人可以保留比特币，通过抵押来买房。

于是也衍生出了这样一个假设，你在 2017 年购买了价值 5 万美元的比特币。到 2025 年，它的价值将达到 50 万美元。与其出售你的比特币并缴纳 9 万美元的资本利得税，不如与一家加密货币抵押贷款机构合作，你承诺抵押 30 万美元的 BTC，您获得一笔 30 万美元的抵押贷款，利率为 9.25% 。贷方将您的比特币存放在托管账户中你仍然拥有比特币，而你仅需支付一个每年 2.7 万美元（未来将更低）左右的利息，并省去了 9 万美元的税金，同时你还拥有 BTC 价格的上升趋势通道与抗通膨权利，尤其是在大美丽法案将美国债务上限提升至 5 万亿美元的情况下。

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根据 房地美 提供的数据来看，当前美国 30 年期的抵押贷款年利率普遍在 7 % 左右浮动，而 15 年期的则在 6% 左右浮动。

像是 Milo Credit 这类已经运行一段时间的私人机构，现在能够提供 LTV 50% 左右的年利率 9 – 10% 的比特币贷款业务，而像是 People』s Reserve 这类 BTC 生态原生贷款平台则能够将年利率降低至 3.5% （若 LTV 33% ）。如果这么计算的话，按照 50 万美元 15 年期抵押贷款计算的话，每月节省能节省约 1000 美元，总体利息将少 19 万美元。

虽然并不是所有机构都会有如此之低的利率，但在当前政策法规下的推动，在这几个美国贷款的主力机构中可能会出现跟普遍资产类似的利率，用比特币贷款对当前的美国人来说无疑是更明智地选择。

推动 GSE 私有化进程的辅助工具

就在 FHFA 要求房利美和房地美将比特币等加密货币纳入抵押贷款评估体系的前一个月，美国总统特朗普在自己的社交媒体 Truth 上表示，「我正在推进将这些了不起的公司（指房地美、房利美）公开上市的工作，但我想明确指出，美国政府将继续保留其隐性担保，而我也将坚定不移地以总统身份对它们进行监管。」

开放比特币抵押贷款机制为 GSE 私有化提供了一种间接但重要的支持路径，它不仅可以为住房金融系统引入多元化的抵押品类型，还可能从风险转移、资本形成、监管重构和政治协调等多个维度，为房利美与房地美的去政府化改革创造空间。

首先，在信贷风险管理层面，比特币等加密资产的抵押贷款有望为 GSE 减轻「最后贷款人」角色的压力。长期以来，房利美与房地美承担着为大量非传统借款人提供融资保障的政策职责，包括缺乏足够信用记录或收入文件的群体。而开放比特币抵押贷款，将使这类「信用不可见」但「资产可见」的加密原生投资者有机会通过新机制进入房贷市场，从而缓解 GSE 在维持住房普惠性方面的独有负担。比特币作为一种去中心化、可验证、全球流动性强的资产，其抵押能力的制度化，等同于构建了一个「制度之外」的替代贷款池，为私有化后 GSE 的资产池留下更多结构优化的空间。

在资本结构方面，比特币抵押贷款机制还可能通过加密原生的资产证券化路径，为 GSE 私有化进程提供融资支持。当前 GSE 最大的阻碍之一是监管资本缺口高达 1800 亿美元，仅靠留存收益预计需要七年以上才能填补。若比特币抵押贷款能够形成规模化、可评级、可打包的抵押贷款支持证券（Crypto-MBS），不仅有望吸引新型的资本投资者，也可作为 GSE 资产支持证券的潜在「市场外补充物」。这类资产的存在，意味着 GSE 不必完全依赖国会资金或纳税人融资便可逐步实现资本独立，进而降低政府退出过程中的系统性摩擦。

与此同时，这一机制也在倒逼住房金融监管模型的更新。传统的 GSE 评估体系基于收入证明、债务收入比和 FICO 信用评分等现金流模型，而加密资产抵押贷款的广泛使用则强调资产能力、链上历史和加密钱包净值的评估标准。这种从「收入导向」到「资产导向」的风控逻辑转变，不仅有助于 GSE 在私有化后建立更灵活、市场化的信贷评估模型，也为后续新型抵押资产的整合奠定制度基础。如果监管机构能够容纳加密资产进入评估模型，那么 GSE 未来将有机会拓展业务边界，参与更广泛的金融资产承保，从而增强其市场化竞争能力。

更重要的是，在政治层面，比特币抵押贷款的推广有助于构建一种「技术替代论」的话语空间，为特朗普政府推进 GSE 私有化创造舆论缓冲。私有化历来面临来自民主党、住房权益组织及部分州政府的强烈阻力，他们担心去政府化将损害中低收入家庭的融资可获得性。而加密资产抵押机制的合法化则提供了另一个政策选项：即在政府退出直接担保的同时，市场可以通过技术、资产和风险共担机制提供替代性的融资支持。这一逻辑不仅有助于平衡舆论，还为政策制定者在削减政府负债与保持住房金融稳定之间提供了更灵活的谈判筹码。

因此，尽管比特币贷款机制本身并不构成 GSE 私有化的直接工具，但它的制度化建设无疑正在为私有化进程提供一个关键的「金融缓冲带」。它拓展了住房金融市场的抵押资产结构，释放了 GSE 的政策责任空间，提供了资本替代通道，并强化了市场对金融去中心化改革的接受意愿。在一个追求「更小政府」和「更强市场」的新政治周期中，加密资产的信贷功能正逐渐成为推动结构性住房金融改革的重要组成部分。

比特币能释放多少房贷「压力」？

截至目前，比特币总市值为约 2.1 万亿美元，约相当于美国住房抵押贷款市场的 17% 。若允许全部比特币市值参与房贷抵押支持，那么 2.1 万亿美元 BTC 市场可支持 1.05 万亿美元的贷款本金（按 50% LTV），约占现有住房贷款存量的 8 – 9% ，若仅取其 50% 可接受部分作为抵押，仍可支持 $ 5250 亿贷款本金，占比 4 – 5% 。当然像是 ETF、部分上市公司或主权国家的持有并不容易参与，不过这些部分大概仅占当前总量的 10% 左右。

因此，比特币房贷若被制度化，不只对加密社区意味深远，也将向传统金融释放前所未有的资产转换力，在不摧毁现有金融体系的基础上，开辟一条能够释放 BTC 价值购买力的正循环路径。这意味着，如果政策全面落地，比特币贷款可能为住房市场提供数千亿美元级别的新增融资力量，这相当于现阶段加密抵押贷款市场的 100 倍以上。

《大而美法案》

如果 Bill Pulte 的喊话是在利好比特币房贷业务，那《大美丽法案》的正式签署生效则是「美国房地产行业」的一轮政策利好强心针。其中最为核心的一项，是将原先《减税与就业法案》中设置的 20% QBI（Qualified Business Income，合格商业收入）扣除比例将永久化上调至 23% ，这一调整直接惠及大量通过有限合伙企业、S-corp 结构或 REITs 进行房地产投资的个人与法人，其有效边际税率将降至 28.49% 左右。

对于资产负债表上以租金收入为核心的地产企业而言，税后现金流将显著改善，资本结构进一步优化。而这项改革也间接降低了以比特币等资产持有主体通过设立实体购置房产的准入成本，为「链上资产-链下不动产」之间的桥接提供了更稳固的合规框架。

与此同时，《大美丽法案》恢复并延长了 100% 额外折旧机制，并将 Section 179 的即时扣除上限提升至 250 万美元，使房地产项目的前期资本开支得以更快速地计入税前扣减。这不仅鼓励新建物业、仓储设施与生产性资产的集中投入，也为房产开发商在利率不确定性加剧的背景下，构建出更稳健的现金流曲线。对于试图通过 DAO、LLC 或 SPV 模式使用比特币资产杠杆化购入房产的投资者或 RWA 项目方而言，折旧政策的恢复有效对冲了租赁回报滞后与资产变现周期长的问题，有利于将 BTC 等数字资产在房产项目中转化为更具流动性的底层收益权。

比特币+房地产，似乎特朗普在下一步大棋。

自由市场「抢滩登陆」的项目有哪些？

放贷机构

Milo Credit

Milo Credit 是位于美国佛罗里达州的金融科技公司，自 2022 年起推出美国首批以加密货币为抵押的住房贷款产品。其业务模式允许用户以比特币、以太坊或 USDC 等数字资产作为抵押，无需现金首付，即可获得房产价值最高 100% 的贷款额度。这种贷款结构不会触发资本利得税，也不设强制平仓机制，使借款人在保留加密资产上涨潜力的同时获得购房资金支持。

Milo 提供的贷款最高可达 500 万美元，期限最长 30 年，当前年利率大致在 9 – 10% 区间，且不收取提前还款的罚金。抵押资产的安全由第三方托管机构如 Coinbase、Gemini 和 BitGo 管理。截至 2025 年初，Milo 已累计发放超过 6, 500 万美元的加密抵押住房贷款。

值得注意的是，之前这类贷款通常不符合美国联邦住房抵押贷款标准，无法被打包出售给房利美或房地美，因此资金成本较高，利率也相应偏高，而如果法案通过后，该体系有望进一步降低利率。此外，由于加密资产价格波动剧烈，Milo 仍采用一定程度的超额抵押的方式保障贷款安全性。

Ledn

Ledn 总部位于加拿大，以其「比特币支持贷款」（Bitcoin-Backed Loans）而闻名，成为全球首批探索链上资产借贷结构化产品的加密原生平台之一。Ledn 的核心产品允许用户以比特币作为抵押，获取法币（如美元或 USDC）贷款，LTV 通常为 50% ，资金即时到账，最短贷款周期可按周计息。与 Milo 不同的是，Ledn 并不直接与房地产交易挂钩，而是作为一种短期流动性解决方案，满足用户在不出售比特币的前提下获得现金的需求。此外，Ledn 也提供比特币和 USDC 的储蓄账户及复利服务。该平台强调安全合规，抵押资产均托管在第三方机构中，并经过定期审计，尤其在加拿大和拉丁美洲市场具有一定的影响力。

Moon Mortgage

Moon Mortgage 是一家面向加密原生用户的贷款平台，专注于为 Web3 创业者、DAO 成员、以及没有传统信用记录的加密投资者提供「抵押比特币买房」的服务。Moon Mortgage 的旗舰产品允许用户用 BTC 或 ETH 作为抵押品申请传统结构的房屋贷款，而房产则作为二次抵押，解决了借款人资产与收入不对称的问题。该平台通过与美国合规贷款方和托管机构合作，为用户提供与传统房贷一样的利率结构与还款机制，同时通过自研评估模型替代 FICO 信用分，专注于评估用户的链上资产历史与风险承受能力。Moon Mortgage 的定位更加垂直化，服务于 crypto-native buyers，强调「无需卖币也能上车」的理念，是美国市场中为数不多公开面向链上身份人群的房贷项目之一。

People‘s Reserve

People』s Reserve 是由 CJK Konstantinos 创建的加密金融基础设施项目，致力于打造以比特币为核心的房贷与信用体系。该项目正在开发多种「比特币驱动」的金融产品，包括自偿还式抵押贷款（Self‑Repaying Mortgage）和以房屋净值换取比特币流动性的借贷工具（HEBLOC，即 Home Equity Bitcoin Line of Credit）。People』s Reserve 的核心设计理念是，在保障用户比特币所有权的前提下，释放其经济价值。这些产品不会将抵押的比特币用于再质押（即不 rehypothecate），并采用多重签名托管机制，以避免用户资产被中心化机构控制。同时，People』s Reserve 希望其贷款利率能与传统住房贷款相当，从而提升加密金融的主流可接受度。目前该平台仍处于产品开发阶段，尚未正式上线，但已开放官网通知订阅渠道，预计将于 7 月 4 日 推出首批测试服务。

基础设施

Beeline Title

Beeline Title 并不是加密贷款提供方，而是致力于为加密抵押贷款搭建产权登记与数字托管基础设施的区块链服务公司。该机构专注于将房产登记流程数字化，并与加密资产托管机制结合，从而实现全链上、无纸化的房屋权属登记与债权管理。据 AInvest 报道，Beeline Title 将于 2025 年 8 月正式上线其全国性服务平台，届时将协助完成首批以比特币为抵押的房地产贷款交易。Beeline 的出现意味着加密资产和不动产之间的连接正在逐步标准化和合规化，为未来大规模落地打下制度与技术基础。

在基础设施上 微策略 也做了相应的贡献，他们开发了一套 BTC 信用模型，Pulte 直接在社交媒体 X 上表达了对其的兴趣。

比特币能改变「老规则」吗？

从华尔街的百年券商到联邦住房金融监管机构，从特朗普的公开发声到房地产行业的资本结构重塑，以比特币为支点的金融秩序正在自上而下渗透，比特币的身份从「数字现金」到「电子黄金」到现在即将成为「信用媒介」，为传统金融提供了一种新的资本组织方式。而这「去中心化资产 + 联邦级信贷工具」的架构，冲击着抵押贷款的最深处设计逻辑。

未来，当房利美、房地美真正接纳比特币成为其承保模型的一部分时，或许一个新的金融范式与生态即将诞生，比特币所代表的不再只是财富储藏，更是一个可以撬动住房、税收、信贷乃至国家治理的新杠杆。

而比特币房贷的制度化也许会成为特朗普「大而美」时代下，最具象征性的「工具」。