台灣房市爆「開價上天、成交躺平」砍價從15%起跳，明年會再跌？

2025 年台灣房市出現了「開價高、成交低」的現象嗎？網上討論，成交價與開價平均落差超過一成，量縮、政策收緊與大量交屋潮混在一起，買方進入觀望期，賣方的考驗則是現金流。
（前情提要： 華爾街先知警告：近半嬰兒潮世代無力負擔「養老費用」，房屋抵押潮帶給房市重壓 ）
（背景補充： 打房逼到建商！公文曝光要建材「降價5-10%」，不動產成案越來越難 ）

電 商創辦人陳昶貼出一則台灣不動產交易的小故事，他本人近期買入一間開價 3,380 萬元的台中電梯大樓，經過三個月拉鋸，最終以 2,540 萬元成交，價差達 840 萬元。社群回應，這就是 2025 年台灣房市寫照！賣方開價誇張，但買方砍價越來越不留情，面子和裡子的價格落差非常之大。

陳昶表示， 「這是現在的市場現實。屋主開價只是場面話，真正能成交的，往往差一大截。如果你要買房，我認為明年的價格一定會比今年下半年還要更軟更漂亮更甜。但你可以現在就開始先看房子。」

開價上天，成交落地

從電商創辦人陳昶的台中成交案觀察，開價與成交價拉開平均 10% 至 12% 的間隙。 深思 AI 報告 指出，議價空間在台北約 12.8%、新北 11.5%、台南 11.1%，差距擴大的原因不在成本，而在心理，賣方習慣延續過去五年的高點標價，買方卻看到升息、政策收縮與全球不確定，把價格主導權收回來。

部分買家自認時程緊迫「能接就接」，大多數自住客卻可以等待，一來一往拉開了成交價距。

量縮才有價穩？

降溫的首要徵兆是成交量急速萎縮。預售屋月成交戶數自高峰 1.6 萬戶滑落至 3,000 戶，跌幅超過八成。追蹤台灣不動產交易 2025 年 1 至 4 月成屋買賣移轉棟數，已經寫下 2019 年以來低點。

全國房仲門市 4 月比 3 月少了 20% 筆成交，相較去年同期衰退 30% 至 40%。

量縮的同時，信義的房價指數仍保持年增，但區域差異越來越明顯，台南季跌 8.49%、新竹 6.29%、高雄 5.06%。建商祭出「送裝潢、送家電」或「低自備款」等變相讓利，避開實價登錄下修，業者實質讓利已開始。

政策、供給、信心三個層面

壓力首先來自政策打房，2024 年 9 月上路的第七波信用管制取消第二戶貸款寬限期並下調成數，直接壓縮了投資客的資金周轉空間，大部分投機客退場後，市場議價回歸自住需求邏輯。

再來是供給面，2025 下半年到 2026 年初，約 10 萬戶預售屋交屋，加上既有新成屋庫存，建立龐大拋售壓力，部分屋主在台幣急升後面臨現金流考驗。

最後是交易信心層面，當前高資產人士面對全球經濟放緩、地緣政治風險升高，有超過 5 成的不動產潛在買家選擇觀望到 2026 年，導致主力市場進入「買賣僵持期」。

買方慢來、賣方要捨得

目前對有不動產交易的需求民眾，有什麼建議呢？

自住的買家，如今握有時間與資訊優勢，可趁房價修正期多看多談，理解各地區體質，至少可以等明年「修正結束」。

對賣方而言，現金流與持有成本才是真議題。若已遇到符合預期的出價，早一步成交勝過漫長議價；否則未來交屋潮正式湧現、實價登錄持續揭露低價，議價空間可能更大。

買家掌握節奏，慢慢看慢慢談是當下較佳策略。賣方要是周轉需求，一定要衡量成交的時間成本。

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