房地美統計顯示，美國 30 年期固定房貸利率升至 7.40%、連漲七週，為近三年高點。推手是守在 5% 以上的 10 年期美債殖利率。
（前情提要： 10 年期美債殖利率飆破 5.1%！創 19 年新高，聯準會 10 月恐再升息？ ）
（背景補充： 聯準會 9 月 FOMC 紀要：年底前恐「再升息一次」！通膨達標延至 2029 年，市場押注 12 月動手 ）
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美 國 30 年期固定房貸利率升到 7.40%，連續第七週上揚，為 2023 年 11 月以來最高，也是近三年最長的連漲紀錄。房地美（Freddie Mac）10 月 8 日公布的 週度統計 顯示，這項利率比前一週的 7.28% 再升 0.12 個百分點，較一年前的 6.30% 高出 1.10 個百分點。
七週爬升 0.75 個百分點
七週前的 8 月 20 日，30 年期房貸利率還在 6.65%。此後每週都比前一週更高，七週累計上升 0.75 個百分點，也就是 75 個基點：
- 8 月 27 日：6.66%
- 9 月 3 日：6.71%
- 9 月 10 日：6.76%
- 9 月 17 日：6.95%
- 9 月 24 日：7.03%
- 10 月 1 日：7.28%
- 10 月 8 日：7.40%
9 月 24 日當週，利率自 2025 年 1 月 16 日的 7.04% 以來首度回到 7% 以上。上一次出現連七週上揚，是 2023 年 9 至 10 月，當時利率從 7.12% 一路升到 10 月 26 日的 7.79%，那也是該輪升勢的高點。
2026 年的低點是 2 月 26 日的 5.98%，不到八個月，利率已反彈 1.42 個百分點。
殖利率站上 5%，房貸跟著漲
房貸利率不由聯準會的政策利率直接決定，緊跟的是 10 年期美債殖利率。美國 財政部資料 顯示，10 年期殖利率 10 月 1 日至 9 日都落在 5.22% 至 5.31% 之間，10 月 9 日收在 5.24%。
Realtor.com 資深經濟學家 Joel Berner 表示 ，10 年期殖利率當週平均 5.28%，比前一週高 9 個基點。他點出三股力量同時作用：通膨預期、債市全面拋售，以及赤字擴大、政府得發行更多新債。三者疊加，把債券殖利率往上推，房貸利率隨之跟漲。
再看聯準會這端。聯準會 9 月 16 日升息 1 碼（25 個基點）至 3.75% 至 4.00%，是 2023 年以來首次升息。10 月 7 日公布的 9 月 FOMC 會議紀要顯示，多數官員認為年底前再升息一次是適當的。
月付多 294 美元，川普買盤壓不住
對買房的人來說，差別直接落在每月帳單。筆者試算：假設貸款本金 40 萬美元、30 年期固定利率、本息平均攤還，利率 6.30%（一年前）時月付約 2,476 美元，7.40% 時約 2,770 美元。每月多出約 294 美元，一年多出約 3,500 美元，月付金增加約 11.9%。
房市已經有反應。Berner 指出，居高不下的利率讓房市驚魂未定。他說：「甚至在利率越過 7% 門檻之前，8 月和 9 月的待完成成屋銷售就已經年減，賣家也被迫以四年來未見的頻率降價。」能付現金的買家則處境相反：Berner 提到，房價年減 1.4%、待售庫存年增 5.4%，現金買家面對的條件相當有利。
這個局面與川普 1 月的盤算正好相反。他在 1 月 8 日指示聯邦住房金融局（FHFA）動用房利美與房地美，買進約 2,000 億美元的 MBS（房貸抵押擔保證券），目標是壓低房貸利率。當時 30 年期利率為 6.16%，花旗等機構估計這筆買盤最多可拉低 10 至 50 個基點。
可如今利率是 7.40%，比當時高出 1.24 個百分點。
接下來盯三個日期
第一個是 10 月 14 日美東時間上午 8:30 公布的 9 月 CPI，華爾街共識預期整體 CPI 年增 3.64%（能源價格推升）、核心 CPI 年增 2.40%。
第二個是 10 月 15 日房地美公布下一次 PMMS。
第三個是 10 月 27 日至 28 日的 FOMC 會議。
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